LH 기숙사형 청년주택 청년 버팀목전세자금 대출받기 - #2(Check 필수!보증금 월세전환 시 알아야할 것)

 

연말 업무가 바빠서 버팀목 전세자금 대출 시 반드시 체크해야할 중요사항에 대한 업로드가 늦어졌습니다.

직장인이라 ㄷㄷ

 

시작합니다.

 

 

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앞선 얘기(버팀목전세자금 대출받기#1)에서 언급한 것 처럼

대출을 100% 받을 수 없고 MAX 80% 까지 밖에 대출이 되지 않는 다는 점이 중요하게 체크해야 할 부분이다.

 

애초에 설정된 월세에서

최대한 부담을 적게하도록 풀(MAX)로 대출신청을 하게되는데

이런 경우 은행에서 대출해주는 금액을 그대로 보증금으로 전환하고 줄어든 월세만 내면 될 것 같지만

실제로는 그렇지 않다. 

 

자세히 들여다 보자.

 

LTV 라는 단어 많이들 들어보셨을거다.

담보인정비율.

1편에서 안내한 것 처럼

주택도시기금에서 지원하는 LTV 는 80%였고(일반 부동산 담보대출 비율에 비하면 아주 높다)

 

군포 당정동의 청년기숙사형 원룸의 월세는 최초 계약당시 보증금 600,000원에 월세 267,000원(관리비 별도)인데

부모로부터 완전한(그래도 매달 용돈을 보내주긴 하지만) 독립을 위해

알바도 하고 학업도 해야하니 월세부담을 최소화 하는 게 목적이라

시중은행(우리은행)에 대출 취급 확인 후 방문상담하고 대출을 진행했다.

(이 과정에서 동행은 물론 1도 도움없이 알아서 하도록 내비뒀다)

 

동네마다, 지역마다 다를테지만

군포 우리은행의 대출 담당자는 해당 대출을 취급해 본 경험이 없었다.

(그렇다하더라도 시스템과 매뉴얼대로 진행해 주니 주택도시기금의 안내와 다를 것도, 대출꺾기도 없이

잘 진행되었다)

 

월세를 얼마나 줄일 수 있을까?

안내문을 읽고 읽어봐도 100만원에 5천원가량 줄인다고 하는데 계산하기도 어렵고해서

문의를 해봤다. 물론 우리은행이 아니고 월세를 받는 LH공사에.

 

살고 있는 원룸의 총 보증금은 32,600,000원

그중 600,000원을 계약시 내고 월세 267,000원

여기까지가 디폴트다, 당첨되고 계약하고 입주하고 살면되는 기본 부담.

 

그.런.데!!!!!

 

여기서부터 매우 중요!!!

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청년들은 잘 모를 함정1.

 

그럼 32,000,000원이 보증금으로 남는 건데 저걸 다 낸다고 해도 월세가 0원이 되는 게 아니다.

즉, 전세가 되는 게 아니라는 말이다.

 

풀로 다 넣어도 위에 언급한 요율(100만원에 5천원 어쩌고 하는 안내문상의 요율)을 적용해

10만원대 초반의 월세는 내야한다는 게 함정이고, 더욱 더 큰 함정은 따로있다.

 

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청년들은 잘 모를 함정2.

 

은행은 LTV 대로 80%만 대출해준다.

그래서 은행에서 받을 수 있는 대출금의 MAX는 32,00,000원의 80%인 25,600,000원이 된다. 

여기서 25,600,000원을 대출받고 월세전환요율대로 100만원에 5천원 어쩌구를 적용해

감해지는 금액을 267,000원에서 제한 금액을 월세로 내고 살면 될 것 같지만!!!!!!!!!!!!!!!!!

 

은행은 32,000,000만원짜리 계약서를 근거로 즉, 내가 32,000,000원을 보증금으로 냈다는 계약서가

있어야 그 금액의 80%인 25,600,000원을 대출해주는 거다.

 

이해가 되나?

 

저 금액이 기재된 계약서를 LH와 작성해서 은행에 제출하려면

 

은행해서 주기로(대출해줄) 한 25,600,000원으로는 부족하단거다.

다시말해 내돈 6,400,000원을 더해 32,000,000원을 만들어 LH에 추가로 넣고

계약서를 다시 작성해 그 계약서를 은행에 제출해야 비로소 완성이 되는 거다.

 

단순히 도시주택기금의 대출만으로 보증금대출을 받아

월세를 줄이려는 계획이라면

저 LTV 때문에 생각지도 못했던 "내돈", LTV때문에 부족한 20%를 마련한 다음

진행해야 마무리가 된다는 거다.

 

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아뭏든 정리를 해보자면 

내돈 20% 만큼 더 넣고, 대출받고 해서 총 32,600,000원을 보증금으로 넣고

월세전환을 해서

실제로 내는 월세는 기존 267,000원에서 103,000원으로 절반이상 줄어드는 효과를 보았다.

 

그런데................................

 

모자라는 20% 만큼의 금액이 현금으로 있다면 이자가 저렴한 주택도시기금의 상품을 이용해

보증금대출을 받아서 월세를 줄이면 매우 이득이지만

가진돈이 없다면 생각을 좀 해봐야 한다.

 

나에게 20만큼의 현금이 없다면??

위 기숙사형 원룸을 기준으로 하면 6,400,000원을 추가로 어디서 대출을 해야한다는 얘긴데

현재 시중금리로 대충 따져보면 3년간 원리금을 같이 상환한다는 조건으로 대출을 받게되면

월 18만원 정도 부담해야한다.

 

월세를 267,000원을 내던 때에서

103,000 + 180,000 = 283,000원으로 월 부담이 더 늘어나게 된다.

물론 3년후엔 6,400,000원이 내돈으로 남긴하지만.

 

 

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몇 만원 차이 안나는 문제를 고민하는 것 같지만

도시주택기금이 이율이 싸서 월세를 줄이려 대출을 진행하기전에

위 내용을 고려치 않고 진행했다가는

20% 저 부분이 나중에 머리 아파질 수도 있기에 은행 특히 대출 같은 일들에 익숙하지 않는

청년들에게 조금이라도 도움이 되었으면 하는 바램에

딱딱한 텍스트로 나마 남겨 둡니다.

 

힘들 내세요~